Dans le cadre d'un contrat de location, les obligations du bailleur complètent celles du locataire, détaillées dans notre article dédié : Obligations du locataire — ce qu'il faut savoir. En effet, la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les rapports locatifs et impose au propriétaire un certain nombre de responsabilités.

1/ L’obligation de délivrance d’un logement décent

Le propriétaire est tenu de remettre au locataire un logement respectant des normes minimales de salubrité, de sécurité et de confort.

Critères physiques : Étanchéité à l’air et à l’eau, absence de nuisibles, garde-corps conformes et réseaux (électricité, gaz) sécurisés.
Le logement doit comporter au moins 1 pièce principale ayant soit une surface habitable de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, soit un volume habitable de 20 m³.
Performance énergétique : Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n’est plus considéré comme décent en France métropolitaine. Il est désormais interdit de signer un nouveau bail ou de reconduire tacitement un contrat pour ce type de bien sans travaux préalables.

2/ La fourniture du Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un DDT complet comprenant notamment :

Le DPE,
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP),
L’état des installations électriques et gaz (si elles ont plus de 15 ans).

3/ Entretien et réparations nécessaires

Le propriétaire est tenu d’assurer l’entretien du logement tout au long de sa location. Ainsi, sont à sa charge les réparations majeures (toiture, façade, menuiseries extérieures), le remplacement des équipements vétustes (chaudière en fin de vie, chauffe-eau) et les travaux d’amélioration de la performance énergétique.

Il est possible de se référer au décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui liste de manière non limitative des exemples de menues réparations incombant au locataire.

4/ Obligations relatives au loyer et aux charges

Gel des loyers : Conformément à la loi Climat et Résilience, il est interdit d’augmenter le loyer (révision annuelle ou relocation) pour les logements classés F ou G, même en cas de changement de locataire.
Quittance de loyer : Elle doit être transmise gratuitement au locataire s’il en fait la demande, une fois le loyer payé.
Régularisation des charges : Le bailleur doit justifier les provisions pour charges une fois par an par un décompte adressé au locataire un mois avant la régularisation.

5/ Garantir la jouissance paisible

Le propriétaire s’engage à ne pas troubler l’occupation du locataire :

Il ne peut pas s’opposer aux aménagements qui ne transforment pas le bien.
Il n’a pas le droit de pénétrer dans le logement sans autorisation du locataire ou du juge, même en cas d’urgence.
Il a pour obligation de fournir une boîte aux lettres individuelle.

6/ La formalisation par un contrat de location écrit

Le bail doit mentionner obligatoirement :

L’identité des parties et la date de prise d’effet,
La consistance du bien,
La destination des lieux,
Les conditions financières,
Les conditions de résiliation,
La surface habitable.

7/ La restitution du dépôt de garantie

La loi encadre strictement le remboursement du dépôt de garantie versé en début de bail :

Délais de restitution : Le délai est de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Il est porté à 2 mois en cas de différences constatées.
Justification des retenues : Toute somme retenue sur le dépôt de garantie pour des dégradations ou des impayés doit être dûment justifiée par la production de devis ou de factures.

8/ Les règles relatives au congé pour vente ou reprise

Le bailleur dispose du droit de ne pas renouveler le bail à son échéance, sous réserve de respecter un motif légal et une procédure rigoureuse :

Le congé pour reprise : Le propriétaire reprend le logement pour l’habiter lui-même ou y loger un proche (conjoint, ascendant ou descendant).
Le congé pour vente : Dans le cadre d’une location vide, le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un droit de préemption (priorité d’achat) durant les 2 premiers mois du préavis.
Forme et délais : La notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en respectant un préavis de 6 mois (location vide), ou de 3 mois (location meublée) avant la date d’échéance du bail.